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奥克兰业主痛失产权的时序表

quanhe    04/26     819    
4.0/1 

事件时间顺序

背景

被关注的物业是一处建于1914年的单间为单位的住宿酒店,即人们所说的SRO,位于加州奥克兰市的344 13th Street。其地址也可以是1300 Webster street, Oakland CA 94612;它的名字叫Empyrean Towers(埃皮里安塔)。 这是一栋7层包括96个单间和位于底层的3个商业用单位的大厦。将近一百多年以来,在2011年被叫做Empyrean Tower (埃皮里安塔) 之前,该处物业一直被叫做Menlo Hotel(门罗酒店)。

针对这个大厦,目前有5起诉讼在阿拉米达县高级法院奥克兰法官贺兰德兹(Hernandez)手中。第一个诉讼是由奥克兰市政府为原告,以违反住房条例,健康和安全守则作为起诉理由,加上为Empyrean Towers大厦任命接管人。其余4起诉讼是由2011年至2015年在Empyrean Towers居住的58名租客为原告提起的诉讼。在这4起租客诉讼中,有一个是待批准而可能成立的集体诉讼(class action)。


时间顺序:


10/2010 -  前业主理查德·辛格(Richard Singer)聘请经纪人代表他寻找潜在的主租户(master tenant, 二房东)和未来买家。


12/14/2010 - 经纪人发现一家当地的家族经营者,他们的家庭投资住宅酒店与Richard Singer在加州奥克兰的住宅酒店相似,虽然规模小得多。理查德·辛格在通过经纪人与该经营者谈判后,起草了一份主租赁协议(master lease agreement),以及提供对该物业多年购买权的选择。经纪人成为代理Richard Singer和该经营者的双重代理人,并主导了将主租赁协议设定为2011年2月1日开始。除商业租户外,该物业将在2011年2月1日前全部清空。


12/28/2010  - 辛格(Singer)企图烧毁他的一家住宅酒店,最后锁定门罗酒店作为纵火更好的目标。辛格的谈话被记录下来。 (参照 http://www.berkeleydailyplanet.com/issue/2011-07-13/article/38109?headline=Oakland-Hotel-Owner-Richard-Earl-Singer-Plead)

1/10/2011 - 辛格(Singer)雇用一个人烧毁门罗酒店,他的谈话被记录下来。(见上文)


1/17/2011 - 辛格(Singer)被捕(见上文)

2/1/2011 - 家族经营者接管门罗酒店作为新的主租户。大约有10名现有的租客,曾经是以前针对辛格(Singer)的诉讼人,他们最终于2011年2月或3月由警察驱逐。在家族经营者接手后的一两个礼拜内,那个代理人告诉家庭经营者,业主Richard Singer想让其立即对门罗酒店执行购买选项。


3/4/2011 - 理查德·辛格(Richard Singer)设计了一个交易方案,方案里运营者的家族从辛格手中购买的是他的LLC 公司,Prize Group有限责任公司(Prize Group LLC),而不是直接购买门罗酒店物业本身。门罗酒店是被这个LLC公司拥有的。由于物业的拥有法人Prize Group LLC没有变更,因此没有地契变更记录(Grant Deed)。在这个交易中,双重代理人再次同时代表买方和卖方。卖家对买家的物业披露就只是一个,披露了由代理租户的知名原告律师Andrew Wolff对辛格(Singer)的诉讼。 没有披露卖家辛格(Singer)企图在门罗酒店纵火的事实。 2011年晚些时候,Prize Group LLC被新的业主更名为Empyrean Towers LLC。


3/2011 -  3/2013(2年):新的经营者,以家庭投资的形式,用亲朋好友处借来的钱款,每年重新装修两层楼。安装了新地板,墙壁,管道,重建蒸汽锅炉,蒸汽散热器,热水器,更新了电路。在金融危机期间,该物业提供给奥克兰当地租客每月租金为395到525美元的长期租住。该物业与租户建立了良好而稳定的租住关系。租房者包括当地音乐家和艺术家等;他们是守约的租客,他们也使得Empyrean Towers能够参与每月奥克兰“First Friday”的活动。健康的气氛和社区的参与使得社区一起从衰退中成功走出。


3/2013 - 顾问建议,作为单间入住酒店(SRO)的建筑物应作为每周住宅酒店运行。Empyrean Towers开始接受每周交租一次的租客。这种租客只需签一张酒店登记证即可办理入住手续,只需支付一周时间的租金。


7/25/2014  - 近10-20个租客没有支付每周应缴的租金。 Empyrean Towers管理层发布了6个“三天通知或付款或离开通知单“(Three-Day Notices To Pay or Quit),给六个最严重违规的租户。这些租客被认为与盗窃,入侵和卖淫有关。在物业经理发布“三日通知”后25分钟内,就有人在建筑物的外部设置并点燃了一堆垃圾。火从二楼很快烧到七楼。奥克兰消防队员喷水浇灭了大火,并在墙上打了许多洞。


10/6/2014  -  因为租房者继续不支付租金,Empyrean 物业经理发出更多的“三天通知”。


11/7/2014  -  Empyrean物业经理发布了另外7个“三日通知”。保护被驱逐租客的中心,Eviction Defense Center(EDC)开始参与进来并开始代表拒付租金的租户。


12/4/2014  -  EDC代表一名涉及各种犯罪行为的拒付租金的租客,在审判之日成功地阻止了该租客被驱逐。在同一天下午,EDC通知Empyrean Towers管理层,他们组织了一个全面的租金罢付,使剩下的本来在支付租金的租户也不再支付租金。 [注:共有14个单位在火灾之前停止支付租金,另有14个单位在火灾后停止支付租金。由于EDC的参与,共有2个单位(包括415单位)立即停止支付租金。 10个单位在EDC的租金罢工后停止支付租金,最后两个单位在6/9/2015和6/12/2015之前完全停止支付租金。]


12/15/2014 - 来自EDC的一群人进入建筑物,开始敲门,发放传单给租客。传单中包括奥克兰市政府律师的一封电子邮件,宣称:“亲爱的Empyrean的居民,这封信来自奥克兰市政府律师办公室。我要求您提供投诉文件以便我们可以在Empyrean建立更好的居住条件”。 在传单发出的一个星期内,Empyrean Towers收到了EDC的20到30多份传真,列出了市政府律师提出的相同的居住条件问题。 (见“2014-12-15电子邮件附件 - IMG_3593.jpg”)


12/31/2014 - 奥克兰市消防部门(Oakland Fire Department, OFD)的检验表明了Empyrean的所有被OFD找出的潜在安全问题都被改正了. (见FireInspectionReport-NoViolationsNoted.pdf)


2/3/2015 - 奥克兰第二台(KTVU Fox 2) 播放了一辑关于Empyrean Towers的节目, 宣称不宜居住. (见http://www.ktvu.com/news/4156581-story)


3/6/2015 到 3/13/2015 - Empyrean Towers 的管理和维修部门对有人住的单元进行了维修,并通过了城市质检官的验收,清除掉了一批“违规通知”。


3/27/2015 - 在一些原告和EDC的带领下,奥克兰第二台(KTVU Fox 2) 摄制组进入到Empyrean Towers,并拍摄了城市质检官对一些单元的检查过程。在摄像头前面,两星期前己经修好并己经验收通过的东西竟然又是坏的了。结果,又加上了一堆新的“违规通知”。城市质检官还被迫在KTVU Fox 2镜头前,讲术他漏掉了一个单元的漏水问题。自从KTVU Fox 2 拍摄播出后,城市质检官办公室就受到了巨大的压力。


4/6/2015 - 尽管415单元已于3/6/2015验收过,415单元的租客又给城市检查官了一个新的抱怨,该房间的冼手池坏了,水管也没有接上,原本配置好的应该有的床也不见了,房间极为脏乱。大厦的经理注意到,任何时候该房间里总是有4到8个人在里面。


4/6/2015 - 奥克兰市针对Empyrean Towers提出控诉。那些没付租金的租客通过Andrew Wolff律师就居住条件针对Empyrean Towers提出了三个控诉,其中的一个是集体诉讼,以58个租客为原告。


4/29/2015 - EDC将很多从12/29/2014到4/29/2015的抱怨用传真发给Empyrean Towers,尽管其中由城市检查官发出的违规修正通知已经在2015年3月己经验收通过。自从KTVU Fox 2 在3/27/2015的拍摄播出后,城市质检官不得不针对有租客居住的单元里的本已修好但又被弄坏了的东西重新开罚单。结果,Empyrean Towers 又从EDC收到23个传真。


5/4/2015 - 没有付租金的住在415单元的租客打电话给东湾市政公用事业区 (East Bay Municipal Utility District (“EBMUD”)),抱怨他从该房间的水龙头喝水后生病了。EBMUD检验员从那个水龙头处取样,与进楼处的水样比较。EBMUD检验员的报告:1) 水样中存在大肠杆菌;2)问题在于那个水龙头本身。。。这个住415的租客是2014年底在EDC介入后搬进来的。他付了4个星期的租金后便不再付了。该租客的一个显示了他以前的住处是三蕃市的一处戒毒中心。2016年下半年,一份警察报告显示,这个没有付租金的住415的租客因持刀袭击Empyrean Towers大厦的保安而被逮捕。警察报告中所列的同案犯中有其他未付租金的租客,在12/4/2014对其进行的驱逐被EDC阻挠而未成功。(见“2015-5-4 EBMUD WaterInspection-failure in the faucet itself.pdf”, “2016-11-15 CityOfOakland-30DayNoticeToAbate.pdf”)


5/7/2015 - 水质专家(Aqua Chemist)的技术人员来到Empyrean Towers大楼, 从各个住人的和不住人的单元里的水龙头处采集水样。正式的测试结果将在第二天出来。然而,在当天的下午,城市检查官关闭了整栋大楼,命令大家全部紧急疏散。 Empyrean Towers管理层立即将所有认识和不认识的住客用车送到附近的一家汽车旅馆。


5/8/2015 - 水质检验结果出来了。5月7日撤离前采集的所有水样全部通过检验,没有被污染。 不管怎样,水质专家对已搬空的大楼进行了彻底的氯灭菌。(参见“2015-5-7 AquaChemist-WaterTestResult-1stSetBeforeSterilization.pdf”, “2015-5-8 AquaChemist-WaterTestResult-2ndSetBeforeSterilization”, “2015-5-9 AquaChemist-CertificationOfSterilization.pdf”, “2015-7-2 Declaration of Paul Luu.pdf”)


5/9/2015 - 201558号的第二次更广泛深入的水样试报告出来了,所有水样都通过了测试,没有发现水质污染。 这个报告随后立即被派送给 KTVU Fox 2,市检察署和EDC律师。客们于当日从汽车旅馆返回Empyrean Towers

5/28/2015 -市检察官与马克·亚当斯和城市质检官进行了电话沟通。

6/5/2015 -Oakland 住建局发了23个违规通知,并确定于201573号重新检查。

6/8/2015 -Oakland 住建局正式发文要求Empyrean Towers于30天内, 也就是于2015年7月8号前, 制定并提交一份遵办计划书。  

 

6/11/2015 -当地电梯公司Dwan Elevator修理了电梯。 电梯于2015年6月11号已经处于可正常工作状态。(见“2015-6-11 DwanElevator-Notice of Conveyance Compliance.pdf”)


6/17/2015 - 市消防局检查了Empyrean, 没有发现任何安全隐患。(见“2015-6-17 Fire Inspection Report Full Compliance.pdf”)

6/23/2015 - Empyrean Towers提前两周向市政厅提交了一份长达57页的遵办计划书。市主任检查官审查了该计划书,接受了计划书中所提的修复计划;并要求计划书采用规定的文本格式,还要求向市政府提交于一笔保证金,确保该计划于2015年6月26号前得到执行。然而, 在同一天, 奥克兰市政府单方提出让接管者(Receiver)来紧急接管。


6/25/2015 -奥克兰市政府单方提议的听证在贺南德兹(Hernandez)法官处举行。 Empyrean Towers的律师通过电话参加。贺南德兹法官本拟给予Empyrean Towers时间去提供回复,和提供水质报告,修复报告等证据。Empyrean Towers的律师的电话在此时断线了。城市律师告诉法官,每天都有100多人包括小孩和老人,因喝水而生病。贺南德兹法官批准了限制令(restraining order)和指定接管人(Receiver)。。。在那天,城市律师是知道的,自来水是干净的,可以喝的;电梯是工作的;市消防局也已指明不存在火灾危险;详细的修复计划也于6/23/2015早早的递交给城市;没有任何一个违规通知到期的。


6/26/2015 - 虽然安排了接管人,城市质检官依然按以前约定的时间来做了检查。检查时间缩短到了一个小时,共检查了9个单元。所有9个单元都验收通过了。Empyrean其时已对当时的违规均已修复,但没来得及被验收。(见“2015-6-26 Abated 9 NOVs.pdf”)


7/7/2015 – Hernandez法官作了听证,确认了和接管人的约定。KTVU Fox 2和租客-起诉人已经挤满了法庭。Hernandez法官要求双方庭外协商。在过道上,官方指定的接管人Mark Adams私下对Empyrean Towers的经营者说,如果Empyrean从资产中拿到$500,000, 他会让接管的花费限制在$500,000。他会用这$500,000来修复Empyrean Towers, 并在六个月内把它交还Empyrean的经营者手里。因为有这个口头承诺,Empyrean Towers的律师没有对接管人的指定进行反驳。然而,就在这个听证之后,接管人Mark Adams就违背了他的承诺。

7/15/2015 – 接管人Mark Adams请求Hernandez法官批准他的接管经费。

7/20/2015 – 接管人Mark Adams从他的放债人(hard money lender)那里以Empyrean作为抵押, 拿到$250,000超级优先权贷款。

7/30/2015 – Empyrean Towers申请第11章破产保护。

10/28/2015 - 破产法庭指定第11章受托人Randy Sugarman替换Mark Adams, 结束了Mark Adams四个月长的接管人角色。破产法庭还命令接管人Mark Adams把最后的审计报告提交给Hernandez 法官,但至今Mark Adams还没有交上这个报告。在Mark Adams被替换后的一年半后,Mark Adams仍然要求付给他自己及他的律师每月$10,000-$15,000费用。在花光了Empyrean的$250,000资产贷款后,他在2017年1月最后一次发出的账单是$526,000。

11/18/2015 - 在一篇公开的文章中,租客抱怨Mark Adams把用于修理房子的$250,000据为己有。(见文章“Empyrean 的官方接管人被替换http://www.berkeleydailyplanet.com/issue/2011-07-13/article/38109?headline=Oakland-Hotel-Owner-Richard-Earl-Singer-Plead

12/2/2015 - 在市场上放了2个月以后,有个市场上的买家出价$550万来买Empyrean Towers。负责Empyrean 第11章破产的受托人要求市场买家提供市面上其他单房公寓的详细列表,以此向EDC表明,在买卖过程中被迫离开的现有租客可以找到其他住处。没有这个,EDC不让把这个房子卖给市场上的买家。

12/10/2015 - 第11章破产的受托人从Empyrean的资产净值中以最高优先级扺押权拿到$100万贷款,用于支持他的继续运营。这房子自从2014年EDC禁止收租以后再也没有任何收入。

1/22/2016 - 奥克兰市在破产法庭提出$2,465,359的索赔,其中包括$340,470给前官方接管人Mark Adams, $410,000的市律师费,大约$1,707,000作为法定罚款,以及所谓的违反城市法令及州法的三倍罚款。

3/1/2016 - 第11章破产的受托人在破产法庭上,请求批准给一个可负担房屋机构社区发展资源(Resources for Community Development-RCD)以$450万购买Empyrean Towers的选择权。EDC将买家RCD带给了第11章破产的受托人。在听证会上,奥克兰市长在她的议员们的陪同下,出现在破产法庭的听证会上。有两个买家带着他们的破产律师也过来了,在公开法庭上出价$540万以上,并马上成交,而且同意作为可负担房子来满足城市的要求。自那以后,破产法庭给予了RCD两次延期。在等待RCD去获得资金来完成买卖的这一年里,受托人每个月赔$36,000来运营。。。破产法庭法官Efremsky认为这个给与RCD的买卖是“一个独特的为低收入人群提供高质量房屋的机会,并可以锁定55年”,所以,“从社会责任的角色来看,有无形的价值”。

2/10/2017 - 奥克兰房管局签发了一份通知,表明“奥克兰市将授权予奥克兰房屋委员会去联邦HUD申请批准32个基于项目的Section-8房屋劵”一事“将不会有大的负面影响”。这个授权批准是给予一个叫“Hotel Menlo”的项目的,该项目的维修预算事2千万美金。(见“2017-2-10 ReleaseOfFunds$20000000-To-RCD.pdf”) (注:Hotel Menlo就是Empyrean Towers)

2/27/2017 - 在他的证词中,现已离职的城市质检官陈述,他曾对城市检察官说明了Empyrean管理层的乐于合作和认真执行修复计划的态度。该质检官认为,象在415单元那样的,自来水管子没有理由接上这种情况在出租屋中是十分罕见的。该质检官做证,他当时正在与Empyrean的管理层在致力于实施修复计划中,他对于奥克兰市府去安排接管人的事并不知情,对此安排,他有些吃惊。(注:2017年2月,原来的Empyrean管理层已失去管理权)

2/28/2017 - 在他的证词中,那个曾对415单元水质采样的东湾市政公用事业区(EBMUD)水质检查官作证说,他在2015年5月所提供的报告中,并不能得出Empyrean大楼的整个供水都存在大肠杆菌的结论。

3/8/2017 - 贺南德兹(Hernandez)法官批准了允许奥克兰城市增添Empyrean Towers前管理员的家人同作为被告,家人的其他个人资产也要被追诉。

3/31/2017 -RCD在2016年3月1号的听证会后的一年多后,完成了对Empyrean Towers的收购。

在奥克兰城市针对Empyrean Towers的前管理层及家人的官司后面,4个由58个租客的官司俺排在1/9/2018开庭审理。