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戳穿所谓Vallco SB 35计划的骗局!


关注Cupertino高密度    09/27     1849    
4.8/5 

最近谣言四起,说Vallco SB 35计划已经被Cupertino市府批准,甚至马上可以开始动工了。甚至还有谣言说,假如大家敢给Better Cupertino发起的反对公投referendum签名,那么开发商的SB 35计划立刻可以开始生效。一时之间,吓怕了许多群众。

到底Vallco的SB 35真的通过了吗?还是这些传说仅仅是开发商骗人的噱头?
在这里,驳斥一下相关谣言。希望关心的朋友能够把真相传播出去。

谣言一:Vallco的SB 35计划已经被Cupertino城市通过了。
证据是Cupertino市府网站的这封信





实际上,这封信仅仅是SB 35计划启动中的一步而已。在SB 35的计划申请书被接受之后,要想在Vallco盖房子,开发商还要接下来申请很多步骤的批准文件。如果自己盖过房子的朋友应该能了解,盖房审批需要很多步,每一步的审批都需要时间。市府不可能在你递交的申请符合规定后,一天就把所有的建筑permit都发给你。更何况Vallco这个项目,比自己家盖房子的过程,还要复杂得多。所以,就算这个申请计划全部合格,也还需要很久的时间才能最后审批结束。至少几个月都完不了,更不要说现在就想开始动工了。 所谓,一旦签字referendum生效,挡住了Vallco Specific Plan,开发商立刻可以按照SB 35 plan盖房子。那完全就是吓唬人的一派胡言。

谣言二:SB 35计划是不需要市府审批通过的。 

这个说法的前提是,开发商提出的SB 35计划完全符合州法SB 35的规定。可惜这个州法规定的细节太多,而且今年1月1日刚刚开始执行,迄今为止,还没有哪个大型开发项目能完全走通这个法律流程。很著名的一个案例,就是伯克利的一个开发项目号称按照SB 35来走,结果输在法律细节的漏洞上。 而Vallco开发商提出的这个所谓"SB 35 plan",更是根本就不符合州法SB 35的种种细节。详情请参考Better Cupertino网页上的文章“请不要相信Vallco开发商关于SB 35的忽悠谎言!”

这篇文章详细解说了Vallco SB 35计划有多少明显不符合州法的地方。可是为什么现在的市府还能一步一步批准它呢?原因只有一个,市议会有三票掌握在开发商手中,所以开发商可以只手遮天。假如市议会有三票敢说真话,那么这个计划因为根本不符合加州州法SB 35,这个计划也根本走不下去。






谣言三:虽然Better Cupertino已经发起了lawsuit阻挡SB 35计划,但是也根本挡不住它。  

因为库市议会有三票完全对开发商予取予求,所以他们假装看不到Vallco SB 35计划中与州法SB 35完全相悖的地方,一步步批准这个计划。为了在11月换届改选前尽量拖住SB 35计划,Better Cupertino已经发起了lawsuit,状告这个计划里不合法的部分。也就是说,所谓的Vallco SB 35计划,只是挂了一个SB 35的虚名,里面其实根本没有达到州法要求。 可是,有人说,如果法官也根本不看这个计划的漏洞呢,照样判决它符合州法SB 35,那么不还是根本挡不住这个计划?其实,这个官司的重要意义不是最后的胜诉,而是争取时间。虽然就算没有lawsuit,开发商也来不及在新议会换届前结束SB 35计划的审批,但是为了保险,还是需要lawsuit拖住它。

而假如议会换届后,选上的议员依然大多数无条件支持开发商,开发商就算输了官司,也可以立刻换上另一个高密计划接着闯关。而一旦议员大多数站在市民一边,那么他们就可以指出之前城市审批的漏洞,不再继续纵容漏洞。那么SB 35计划就会半路被堵死,根本走不下去。为了选举争取时间,才是lawsuit最大的意义。





谣言四:就算市议会选上的议员大多数站在市民一边也没用,SB 35计划是市府没有权力挡住的。  

州法SB 35的确规定,一个完全“合法的SB 35计划”可以让市政府失去话语权,不能否决这个计划。但是,这个合法的SB 35计划就包括,这个计划也必须遵守这个建筑所在地的local法律,包括zoning code。而Vallco的zoning code里面关于楼高楼密等等的限制,都在2014年被市议会投票抹去了。当时只有Darcy Paul一个人对这种不合理的提议投了反对票,投票记录1:4。也就是因为这个伏笔,开发商的新计划里面,哪怕要在Vallco盖100层楼,依然是一个“合法的”建筑计划。  

而一旦新议会上台,有三票不对开发商妥协。他们就可以恢复Vallco所在地的zoning限制,恢复到过去45ft-60ft的高度。这样一来,Vallco开发商哪怕要提出新的建筑计划,也必须依法来提,那么,就不可能再出现这几年盖得那么高那么密的建筑计划。



谣言五:假如我们2016年没有否决D提案,现在就不会有SB 35这个更高更密的计划了。

 错!为什么2014年之后Vallco开发商的提案越提越高,越提越大?根源不是市民一次次把他们的计划反掉了,而是2014年开发商买通市府投票抹去了Vallco所在地的zoning code限制。也就是说,其他地块都有建筑高度密度限制,而Vallco没有。这种法律上的漏洞,才是造成开发商可以提出计划越来越离谱的原因。 在2016年底,Darcy Paul和Steven Scharf再次呼吁市议员要有责任心,应该尽快澄清并恢复Vallco的zoning code,可是竟然被另外三票给封口。详情请看文章:库市通过议会封口新章程,只为效忠开发商?  

从这个事件中,我们可以看到市议会掌握大多数票数的重要性。假如市民方在本次11月选举中能掌握至少三票,就可以轻松恢复Vallco zoning code,包括楼高,楼密等等限制法律。这样,以后的开发商再提出建筑计划,就绝对不可能再更高更密。