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办公大楼数据解码--HDH系列4


关注CU高密度    05/05     9564    
4.7/3 



本系列上一篇文章提到开发商和政府报告,巧妙包装人口数据,掩饰高密住房对学区的压力。本篇则是解码办公大楼数据背后的隐含意义。

去年Sand HillVallco Mall的改造计划曾一度提出的是2,000,000sqft办公大楼面积,还有千户住宅。可是因为市民强烈反对,他们大幅降低了住宅规划到389户,用来平息民愤。但是,很多人没有留意,2 million sqft的办公面积仍在那里。普通群众听到商用零售用地,还有办公用地,以为差不多,一掠而过,不认为这些数据能对学校造成什么压力。而魔鬼恰恰就藏在这里!

去年十月,关于GPA里面新增的办公面积,当时的城市规划委员会会长Paul Brophy代表全体委员公开表示强烈质疑。而作为一个市政府工作者,而且是专业主管城市规划的,这么公开与市议会认同的规划叫板非常不寻常。这也充分反应了事态严重性。Paul Brophy强烈要求库市议会重新考虑是否要批准2.5 million sqft的办公楼,这个数字几乎等于把整个帝国大厦搬到小小的Cupertino。加上苹果新园区,那就是两个帝国大厦。他在信中完全不能苟同市议会增加更多办公楼的提议。因为之前2005-2020城建规划版本里面,已经批准了540,000sqft办公面积。作为给市府一个台阶,他又说“如果你们认为我的建议实在太过保守,我也郑重期望市府能把新增办公面积限制在50万平方英尺。”

其实,Brophy的身份除了城市规划委员会会长,还在地产公司兼职,他是这方面的专家,同时也属于城市多盖房子获益的利益集团。即使如此,他还是对库市现在的发展势头表示非常忧虑: 现在,库市的办公面积跟城市提供的居民劳动力差距太大,而这还不包括苹果新园区未来将要增加的14000员工。“考虑到现在库市容量已经很难增加太多新的住房(因为学校和交通拥挤问题),如果还允许建设更多办公大楼,那将使我们城市在工作机会跟住宅环境方面的失衡问题更加恶化。”他还警告说“如果城市接纳大幅增加的办公面积,就等于放弃城市可持续发展,等于违反AB32还有SB375里面的规定,库市工作的人必须住在远离工作地点的地方。总之,这个决定让会大大降低居民生活质量,还有让本来拥堵的交通更加恶化。”

这里要说一下,按照人均200sqft的办公面积计算,如果新增2 million办公面积,等于库市需要增加10000个员工。而ABAG的目标是,平均1.5个本地员工需要在湾区本地有住宅。那么这就等于需要6666套住宅。如果这些住宅无法被库市市内消化,就等于全部变成高速公路上的车流量涌入城市。而按照现在Santa Clara县的统计,还有库市统计计算,大概每5个当地员工有一套本市学区房。那么这些办公面积就意味着1000多套库市住房。需要指出的是,这一千套房子里面又会带来多少学龄孩子,是现在学区对未来的预测里面根本未曾考虑的。

8年州里就会给各个城市发一个必须盖多少房子的quota。而去年年底城市就警告大家,去年通过的那1000多套住房硬指标如果盖不出来,我们的城市会被州里罚款很惨。但是,他们巧妙地遗忘了一个关键点没有告诉老百姓:州政府计算这个指标里面就包含估算城市新增多少办公面积,折合成增加多少当地人口。然后,再按照这个增加的当地人口换算出来住房数目,给城市下达新的建房指标。这也是为什么Brophy对于办公面积飞速增加忧心忡忡的原因。

在给市府信件的最后,Paul Brophy一针见血地指出,现在市府意图批准大规模新增城建项目,不过是对建筑商的逢迎,还有附和周边城市过度发展的人云亦云。而他坚信这种疯狂是一种错误,尤其对于Cupertino。


希望更多朋友加入05/19晚上6:30pm库市市府会议之前的city hall前门的集会抗议,反对不负责任的高密度项目上马!

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